Шахматка

Город в городе. Почему девелоперы нацелились на давно застроенные районы Екатеринбурга

Пережившая один из самых тяжелых кризисов строительная отрасль начала постепенно восстанавливаться. Стройка перестала быть запретной темой, а знаковые и грандиозные проекты не замораживают на неопределенный срок. О том, что сейчас происходит на рынке, о появлении новых тенденций в строительстве и судьбах девелопмента в интервью 66.RU рассказал один из крупных екатеринбургских застройщиков, управляющий директор ООО «Ривьера Инвест Екатеринбург» Евгений Шилов.

Компания «Ривьера Инвест Екатеринбург» известна, в первую очередь, проектом «Клубный дом Ривьера», который уже окрестили вторым «Тихвином». В марте 2017 г. девелопер получил разрешение на строительство жилого микрорайона на Ботанике. Одним из бенефициаров ЖК «Ривьера» выступает Валерий Малышев, известный как создатель многопрофильной клиники «Здоровье 365». Также он как инвестор участвовал в строительстве ЖК «Бажовский», квартала Das Haus и ЖК «Белорецкий». Сейчас застройщик готовится к выходу на строительство еще нескольких кварталов в Екатеринбурге.

— Давайте сразу, для понимания, о взаимодействии «Ривьеры Инвест» и Валерия Малышева. С Малышевым мы дружим уже более 20 лет, и во многих наших проектах он выступал в качестве соинвестора. Чуть больше года назад мы приняли решение о совместной работе и объединении управленческих и инвестиционных усилий. Сейчас Валерий Малышев — основной бенефициар компании, а я — управляющий директор и его партнер в ряде проектов.

В ближайшее время компания «Ривьера Инвест Екатеринбург» планирует дойти до показателя в 60 тыс. кв. метров жилья в год.

Компания развивается, растет штат, очень много проектов, и всеми ими нужно управлять. Сейчас мы находимся в переходном состоянии: от бенефициара какого-то одного проекта или дома до уровня застройщика, который ежегодно будет сдавать 40–70 тыс. кв. метров жилья. Как видите, завоевывать большую часть рынка мы пока не собираемся. Сейчас в Екатеринбурге есть очень большой пул застройщиков с мегаобъемами — «Атомстройкомплекс», ЛСР, «РГС-Академическое» и др. Мы до сегодняшнего дня работали на уровне до 20 тыс. кв. метров в год, выходим на уровень 40–60. Для нас это существенная перестройка.

— Выход на такой объем требует новых проектов, готовы их озвучить?

— Сейчас мы активно работаем над проектом планировки нового квартала на Уралмаше по улице Донбасской, это прямо недалеко от Белой Башни. Это очень хороший, на наш взгляд, перспективный район — сейчас это достаточно старый частный сектор, который давно находится внутри «города в городе». Вообще при выборе площадок и районов у нас есть такая своя вера в их интересность потребителю.

— В чем она заключается?

— Мы прежде всего обращаем внимание на районы, которые уже имеют сформированную инфраструктуру, транспортную доступность, магазины, учреждения. Яркий пример — «Новая Ботаника». Несмотря на то, что Ботаника была заложена еще 40 лет назад, этот район интересен до сих пор. По сути, это город в городе. Там десятилетиями живут семьи, выросли их дети. Им там нравится. Уралмаш — это тот же случай. Людям по душе остаться в том районе, где они жили, но хочется переехать в новое, комфортабельное, интересное жилье. В этом мы видим перспективу и интерес.

— А, например, такой район, как ЖБИ. Это такая же сложившаяся застройка с богатой инфраструктурой и с морально устаревающим жильем. Люди также хотят остаться жить там, но улучшить свои условия. И это им предлагают такие монстры, как ЛСР или Малышева, 73. Но они все приклеиваются к существующей застройке. Внутри существующей застройки негде строить или там возможен редевелопмент?

— Я думаю, что сейчас пока нет финансовых ресурсов… Даже в Москве, в которой огромное количество денег, все равно очень тяжело запустили процесс реновации. И речь даже не о девятиэтажках, а о старых, пятиэтажных хрущевках. Я думаю, что у нас пока рано говорить о том, чтобы сносить какие-то застройки выше 2–3 этажей. Во всяком случае, таких прецедентов не вижу. Скорее, это возможности, связанные с выводом каких-то предприятий, которые находятся внутри жилых кварталов.

Так в будущем будет выглядеть квартал на Ботанике, построенный на бывшей площадке ювелирного завода

— Шарикоподшипниковый завод, на месте которого появился ваш «Бажовский», был пионером, по сути, первый крупный проект редевелопмента промзоны в Екатеринбурге…

— Да, и таких площадок в городе достаточно: здания, учреждения, которые морально устарели и перестали быть актуальными. И этого пока вполне достаточно. Внутри уже готовых районов кроме жилой застройки, которую снести нельзя, нет свободных мест.

— Если сравнивать уже готовый «Бажовский» и строящуюся «Новую Ботанику», масштабы проектов сопоставимы?

— Нет, «Новая Ботаника» существенно меньше, чем квартал «Бажовский»: 50 тыс. кв. метров против 170 тыс. Но дело не в масштабах. Понимаете, ничто не стоит на месте, все развивается, и те проектные решения, которые будут применяться при строительстве «Новой Ботаники», на порядок современнее. Это будет более красивое и комфортабельное жилье, чем в «Бажовском», который был начат 15 лет назад. Когда-то это был «звездный» квартал, там до сих пор живет много уважаемых людей, там хорошие и качественные квартиры. Но время неумолимо накладывает свой отпечаток. Сейчас мы с вами находимся в здании Das Haus, а напротив — сданный в этом году ЖК «Белорецкий». Если посмотреть на них, уже видно насколько моложе, ярче, светлее «Белорецкий». Все очень быстро движется, и квартал «Новая Ботаника» станет следующим шагом — еще более современным, еще более красивым и комфортабельным кварталом. Даже на старте строительства спрос на квартиры здесь колоссальные. Если обычно продажи начинаются, когда дом выходит на пятый-шестой этаж, то здесь — с первых недель.

ЖК «Бажовский» — один из самых старых и крупных проектов застройщика в Екатеринбурге.

— Это именно тот случай, когда хочется поменять уже морально устаревшее жилье тридцатилетней давности, не выезжая с района? Тем более теперь, после строительства метро, Ботаника значительно более удобна для жизни, чем многие новые, отдаленные микрорайоны…

— Абсолютно точно. Люди не хотят покупать своим детям квартиру на ЖБИ и ездить к ним в гости с Ботаники. Им понятна инфраструктура, с которой они знакомы много лет, понятно, куда идти, как и что делать.

— Про Ботанику известно, что это довольно плотно населенный район. И когда УЭСК сдавала последний свой дом — это свечка, пристроенная к какому-то уже жилому многоэтажнику на несколько подъездов — все писали, что это последний жилой дом на Ботанике. У вас были внутренние противоречия — надо ли в этот самый густонаселенный район заходить с новым жилым строительством? Эта площадка, которую вам продал завод «Ювелиры Урала», например, идеально подходит под торговый центр.

— Наша специализация — жилье. И мы не считаем себя специалистами в торговых центрах, поэтому ничего не могу сказать. А вот то, что Ботаника — густонаселенный район, — это не повод для беспокойства. Это, скорее, повод поторопиться: жизненная логика такова, что в этом густонаселенном районе рождаются и вырастают дети, расширяются семьи и людям хочется покупать новое жилье здесь же. Здесь очень много домов и квартир в базовой комплектации, построенных по типовым проектам. На сегодня даже старые ботанические однокомнатные квартиры под 45 кв. метров — половина трешки. У нас большой набор и 2-, 3-, и даже 4-комнатных квартир.

В первых двух домах половину площади отдадут под однушки и студии. В двух других, по планам застройщика, упор будет сделан на квартиры большей площади.

— Вы сделали ставку на большие квартиры? Последние годы все старались делать компактные квартиры, студии…

— Квартал состоит из четырех очередей. Сейчас мы вложились и запроектировали два дома, в которых примерно половина квартир — однокомнатные и студии, а вторая половина делится между «двушками» и трех-, четырехкомнатными квартирами. Мы сделали это умышленно, чтобы как раз на первых домах почувствовать изменение спроса. Но уже на старте мы видим очень большой интерес к квартирам большей площади. К строительству третьего и четвертого дома все станет понятно.

— Как это технически возможно?

— Каркасы домов запроектированы таким образом, что мы сможем пересмотреть планировки в сторону изменения баланса квартир, если увидим, что спрос на большие площади действительно есть.

— Если говорить о новых тенденциях строительства: поиск современного дизайна, общественные пространства, освещение. У вас что?

— Мы для себя тоже открыли общественные пространства на последних проектах. Удивительно, почему мы, застройщики, не пришли к этому раньше. Насколько приятно, когда в доме есть красиво отделанное место общественного пользования: холл, вход, пространство.

— Спрос рождает предложение. Видимо, покупателям было достаточного того, что предлагали застройщики.

— Не совсем так. Спрос, конечно, есть. И если сделаешь не просто беленые стены, а где-то добавишь плитки, каких-то архитектурных элементов и какого-то декора — люди будут счастливы. Во многих домах, где дружные соседи, жители сами, за свои деньги организуют площадки и модернизируют общественные пространства. Люди тяготеют к этому, а застройщики считают деньги и не закладывает это в проект. А особенность в том, что затраты-то невелики. На огромный дом всего два подъезда, в которых нужно отремонтировать холл и сделать какие-то элементы — и практичные, и декоративные. Ну номера квартир трафаретиком красиво показать, ну освещение сделать красиво. Это не дорого, но дает принципиальные конкурентные преимущества. И люди готовы заплатить за квартиры чуть дороже, если это квартиры в красивом комфортабельном подъезде.

Нельзя просто сдать дом и забыть, считает Евгений Шилов, необходимо и дальше контактировать с людьми, купившими квартиры, иметь обратную связь.

— Напоследок еще одна горячая тема, которую все застройщики сейчас муссируют, — это управление жилым фондом. Кому вы передаете управление жильем?

— Вы в точку бьете. Правда, тема очень важная, мир меняется, и в будущем застройщики, которые хотят остаться в бизнесе, вынуждены будут глубоко погружаться в тему управляющих компаний. Это происходит уже сейчас. У нас, например, собственная УК для всех уже перечисленных проектов, и ее работу мы организовываем сами. Сейчас невозможно работать так: построил, продал и забыл. Ты остаешься с этим дальше и должен заботиться о жильцах.